​关于燕郊三百万的事情！不谈多空，只谈数学计算

关于燕郊三百万的事情！不谈多空，只谈数学计算

下面是八月同志给我的一份算数报告。很枯燥无聊，但是数字背后，都是银子。当然，这是一次有趣的数学演算。我们找到的一个参照系，是燕郊目前新房，均价2万。不空谈，只看演算。很可惜，微信不能发表格文件，大家慢慢体会吧。

新买期房，2年后交房，5年出售，尽可能进行一个无个人多空情感公正合理的计算；房屋情况如下：

房屋面积：户型面积90平米；

单 价：20 000

总 价：1 800 000；

首 付：20%、36万；

贷 款：144万、等额本息、30年按揭、4.9基准利率；月供7862

下面进行一个持有成本的计算，理财按照年化6%的收益进行计算，复利按照一年一次。

1、五年已经归还本金 115440

2、五年月供利息成本7862*60-115440=356 280；

3、契税1%计算，实际投入成本，1 800 000*1%=18 000；

4、房屋维修基金，实际投入成本80元每平米 90*80=7200；

5、物业费用（2.5），取暖费30，按照3年计算，90*2.5*36+90*30*3=16200；

6、装修成本，暂时按照50 000计算。

7、首付款36万5年的理财预期收益，360 000*1.06的5次方-360 000 =121 761；

8、月供投资收益，月定投五年，收益是6%、预期收益92 015；

9、契税，物业取暖费用、装修费用，收益6%、3年预期收益91 400*1.06的3次方 -91 400=17 458；

10、房租暂时3年出租，月租金2300，房租收益 82 800；

综合计算五年的持有成本。

利息成本356 280+契税成本18 000+房屋维修基金7200+物业取暖16200+装修成本50000+首付预期收益121 761+月供预期收益92 015+契税物业取暖装修预期理财收益17 458-房租82 800-已归还本金115 440=480 674。

五年后本房屋实际持有成本为1 800 000+480 674=2 280 674；房屋单价为25 340；

假设 房价年增长率为6% 五年后房屋总价为1 800 000*1.06的5次方 =2 408 806。

五年后房屋单价，20 000*1.06的5次方 =26 764；

假设 房价年增长率为10% 五年后房屋总价为1 800 000*1.1的5次方 =2 898 918。

五年后房屋单价，20 000*1.1的5次方 =32 210；

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