​一些城市的摩天大楼梦，彻底碎了

一些城市的摩天大楼梦，彻底碎了

摩天大楼竞赛，戛然而止。

一

限高令，来了。

日前，江苏出台征求意见稿，从严控制新建超高层建筑，不得新建 500 米以上建筑，其中城区人口 300 万以下城市不得新建 250 米以上建筑，100 万以下城市严格限制新建 100 米以上建筑。

针对住宅，新规明确：各地一般不得新建 100 米以上的住宅，城区人口 100 万以下城市，严格控制新建 80 米以上住宅。

这则新规最具杀手锏的是这条：确需新建超高层建筑的，作为重大公共建设项目履行重大行政决策程序，报同级城市党委审定，实行责任终身追究。

这几年，无论是超高层写字楼还是超高层住宅，都呈现井喷之势。写字楼动辄三五百米，而住宅纷纷突破 100 米限制，四五十层的不在少数。

这背后，既有土地资源紧张之下 " 向天空要空间 " 的理性选择，也不无通过做高容积率带动房产收益的考虑，而对城市天际线的追逐，背后更多还是对面子的追求。

在江苏之前，国家多个部委已经连续发布通知要求，严格限制新建 250 米以上建筑，不得新建 500 米以上超高层建筑。

而江苏此番出台的新规，则是对国家规定的进一步细化，且将建筑高度与城区人口相绑定，不同级别的城市对应不同的建筑高度。

结合国家规定和地方规定来看，无论是一线城市还是强二线城市，均不得新建 500 米以上高楼，而上海的中国第一高楼之位，不再有挑战者。

绝大多数二三线城市，第一高楼或将止步于 250 米。可以说，部分中西部省会，以及绝大多数普通地级市，都已失去建设 250 米以上高楼的资格。

而一般地市和县城，天际线的高度，或将被定格在 100 米。而县城的住宅则被限制在 6 层左右，最高不超过 18 层。

种种信号表明，摩天大楼热，正在迎来转折时刻。

二

前些年，各大城市盛行摩天大楼竞赛。

摩天大楼，尤其是地标建筑，向来被认为是城市繁荣的象征，也是国际大都市城市界面必不可少的一环，引来无数城市追逐。

" 第一高楼 " 的名号，更是让一众城市心向往之，剑挑中国第一高楼——上海中心大厦的不在少数，而试图将世界第一高楼迪拜哈利法塔 " 踩 " 在脚下的也大有人在。

事实上，中国是全球摩天大楼数量最多的国家，包括在建、已建成的各类超高层建筑超过 3000 座，占了全球三分之一左右。

根据 CTBUH 发布的 2024 年世界摩天大楼排行榜，中国、美国、阿联酋、马来西亚是全球摩天大楼最多的国家。

不仅如此，全球摩天大楼数量最多的城市，也几乎被中国城市霸榜。香港、上海、深圳、广州、重庆、武汉跻身前十。

在全球最高的 10 座摩天大楼中，亚洲占了 9 座，而中国占了 5 座，上海中心大厦、深圳平安大厦、广州东塔、天津周大福金融中心、北京中国尊在列。

如果将视野放宽到 TOP20 摩天大楼，中国城市更是占了一半以上。台北 101 大厦、上海环球中心、上海 ICC、武汉绿地中心、长沙 IFS 等都在其列。

作为陆家嘴 " 三件套 " 一员的上海中心大厦，建筑高度 632 米，曾是中国第一高楼和世界第二高楼。

不过，这一殊荣已被马来西亚首都吉隆坡夺走。今年初揭幕的吉隆坡 118 大厦，建筑高度为 678.9 米，仅次于 828 米的迪拜哈利法塔。

在国内，这些年，试图挑战上海中心大厦第一高楼之位的城市不在少数，但在最严限高令之下，纷纷被削尖。

长沙规划高度 838 米的 " 世界第一高楼 " 早已被叫停，天津近 600 米高的 117 大厦建了十几年还没完工，成都的熊猫大厦从 677 米降到了 488 米，南京江北第一高楼从 600 米降至 498 米，迄今还没建成；武汉绿地中心从 636 米砍到了 475 米 ……

而规划高度 668 米的深圳第一高楼——世茂深港国际中心，先是削尖到 600 米左右，随后因建设方遭遇债务困境，不得不进行拍卖，但接连两次流拍，陷入无人问津的尴尬。

这也是许多城市摩天大楼走势的缩影。不是被砍了高度，就是中途停工，或者拖延数年，要么根本就没有落地。

纷纷攘攘的摩天大楼热，终于开始消停了。

三

为什么要对摩天大楼 " 限高 "？

其一，技术层面，摩天大楼超出了消防能力的限制。

目前全球最高的消防云梯只有 100 多米，而摩天大楼动辄 300 米、500 米以上，这无疑对消防救援带来前所未有的挑战。

所以，住建部早已明确，各地要加强与超高层建筑消防救援需求相匹配的消防救援能力建设。

其二，商业层面，摩天大楼面临总体过剩、空置率过高、租金回报率过低的困局。

摩天大楼多数都是写字楼，而写字楼早已呈现过剩态势，就连一线城市都遭遇高空置率，遑论一般城市？

再加上远程办公、人工智能等新技术的推波助澜，全球对于写字楼的需求都出现明显萎缩。

根据穆迪公司发布的分析报告，今年第二季度，全球写字楼空置率达到了创纪录的 20.1%，历史上首次突破 20% 大关。

其三，经济层面，摩天大楼耗费巨大、成本高昂，存在烂尾风险，未来拆建同样是道难题。

关于摩天大楼，学术界有个 " 劳伦斯定律 "，说的是摩天大楼热与经济繁荣、衰退之间的关系。

摩天大楼往往是大基建和高增长时代的产物，蜂拥而上之际，恰是经济最繁荣之时，伴随着楼市热潮蜂拥而出。

一旦出现逆转，摩天大楼很容易陷入资金链困局。

更关键的是，摩天大楼还存在拆迁改造困难的问题，超高层住宅更是如此

由于摩天大楼容积率爆表、造价高昂，等到建筑老化之后，不仅改造费用高企，拆迁的可能性也微乎其微。

如果房价一直涨倒还不是问题，一旦房价停涨，连城中村的改造都难以形成正向循环，遑论高层住宅？

这两年，舆论热议的高层建筑会不会沦为城市新 " 贫民窟 "，并非没有道理。

因此，叫停摩天大楼热，无疑是未雨绸缪之举，也是新形势下的必然选择。