​深圳“老破小”支棱起来了：多套房子挂牌当天就成交，机构称泡沫已消除

深圳“老破小”支棱起来了：多套房子挂牌当天就成交，机构称泡沫已消除

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

图它近，图它便宜，还图它吃喝玩乐都齐全。囊中羞涩的买房人正在把目光锁定在 " 老破小 "。

近期，首付比例下调、房贷利率下调等房地产市场利好政策的效果缓慢显现，二手房交易活跃起来。

根据深圳中原研究中心统计数据，5 月深圳二手住宅过户 3963 套，为近 37 个月第二高。值得注意的是，从成交房源的楼龄来看，20-25 年楼龄的二手住宅成交最为活跃，占比 24%，15-20 年楼龄的成交占比也有 23%。

老房子乃至 " 老破小 "，因为交易税费低、性价比高，又受到买房人关注。

" 每个人诉求不一样，有些人需要学区，有些人要环境好，我只要吃住行方便。" 在去年年底 " 上车 " 了 " 老破小 " 的深漂吴静（化名）向时代周报记者表示，不想因为买房搞得经济紧张，只考虑在能力范围内买房，所以她和对象在东莞、惠州和老家之间选择了深圳 " 老破小 "，" 主打一个自己能住。"

关注 " 老破小 " 的买房人越来越多。吴静在小红书分享了 " 上车 " 故事，不少年轻人在评论区留言找 " 同款 "。曾经排在买房鄙视链末端的 " 老破小 "，排位悄悄上升。

深圳知名 " 老破小 " 八卦岭宿舍

" 外面旧关我里面什么事 "

吴静今年 32 岁，她的房子 27 岁。

2023 年年底的某一天，吴静收到中介发来的一条房源链接，她当天看完当天就买了。

这是一套在龙岗布吉的小房子，建筑面积约 55.05 平方米，套内面积约 50 平方米，2 房 1 厅，布局得当，采光不错，含税总价约 148 万元，月供约 4600 元，是吴静两口子月收入的 1/4。

" 房子喜欢，价格在预期范围内，月供跟租金差不多，而且一百来万降也降不到哪里去，涨也张不到哪里去吧。" 吴静说。

为什么买 " 老破小 "？吴静用四个字总结：囊中羞涩。

" 别人买房都是六个口袋，我们是尽自己能力去做这件事情。谁都知道买房要买地段好的，要买户型好的，我这点钱能占到其中一个也不错了。" 和过去大多数人买房想着升值不同，吴静买房是奔着实际居住去的，" 不想通勤太远，也不想太大要搞很多卫生，只要吃住行方便。"

关于这套房子，她最满意的是户型，方方正正的，一个 4.8 平方米的厨房不算大但也够用，" 我和‘队友’都喜欢做饭，希望厨房也大一点，幸福就是二人三餐四季。"

" 这套房除了楼层高一点，其他都是比较满意的。菜市场就在楼下，下班回家就能顺便带上，步行到地铁口、公交站 8 分钟足够了，周围商超都能满足日常需求。美中不足的是楼龄老了一点，但是装修一下，外面旧关我里面什么事呢？" 吴静说。

买房之后，吴静开始走上攒钱提前还贷的路子，" 先辛苦几年，少背一点房贷。买房子的本质是为了享受生活，而不是让房子左右我们的生活。"

" 老破小 " 挂牌 1 天就成交

在 " 吴静们 " 的助攻下，深圳的 " 老破小 " 交易回升，部分典型楼盘的成交周期明显缩短。

位于罗湖螺岭片区的旭飞华隆园，地处罗湖东门，于 1993 年建成，面积段在 30-40 平方米之间，是典型的 " 老破小 " 楼盘。凭借螺岭外国语的学位支撑，旭飞华隆园颇受青睐。

在贝壳找房平台，旭飞华隆园今年合计成交 6 套房，其中 4 套的成交周期较平均成交周期明显缩短。一套建筑面积约 29.2 平方米 1 房，挂牌仅 1 天便成交了，成交价 140 万元，比挂牌价下调 30 万元。另一套建筑面积约 41.74 平方米 1 房 1 厅，挂牌 5 天、带看 5 次即成交，成交价 172 万元，与挂牌价持平。

可供对比的是，根据贝壳找房数据，旭飞华隆园今年一季度的成交周期是 121 天，而螺岭片区的成交周期是 220 天，深圳全市的成交周期是 205 天。

位于福田华强北片区的 " 老破小 " 学区房金茂礼都，近期成交亦颇为活跃。

时代周报记者查询交易记录获悉，金茂礼都在贝壳找房平台最新成交的 3 套房源，成交周期分别为 17 天、1 天和 2 天。时间线拉长，今年一季度金茂礼都的成交周期是 78 天，较上季度减少 61 天，看房人数 212 人。

图源：贝壳找房 APP

深圳中原研究中心统计数据显示，今年，20 年以上楼龄的二手住宅成交活跃，1-5 月的成交量占整体成交比例分别为 42.5%、50.8%、41.1%、40.2%、42%，在二手市场占据主导地位。

" 老破小 " 泡沫基本消除

" 老破小 " 重回牌桌的筹码是，高性价比。

过去，房地产市场调控严格，购房成本、置换成本高企，因此 " 一步到位 " 的大户型单位更受市场欢迎。最近几年，随着市场深度调整，房价回落，" 老破小 " 的性价比开始显现。

今年 4 月，上海易居房地产研究院发布的一份关于二手房成交报告称，二手房价格泡沫已基本消除。

该机构选取 " 一线城市老破小类型的二手房价格 "，衡量二手房价格泡沫。2018 年年底开始，二手房价格开始拉升，2018 年四季度为 39454 元 / 平方米，2021 年一季度为 62284 元 / 平方米，这也是二手房价格的历史最高点，价格泡沫膨胀至 58%。2023 年上半年，二手房挂牌量激增，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，到了今年一季度泡沫仅为 5%。

一线城市 " 老破小 " 二手住宅价格泡沫

" 这意味着历时三年时间一线城市‘老破小’二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。" 该机构表示。

事实上，曾经被 " 爆炒 " 的深圳 " 老破小 " 也已走下神坛。

" 老破小 " 因为总价低、区位优势明显，叠加学区、拆迁等概念，在市场上升期成为炒作对象。2017 年至 2021 年，市场活跃，" 老破小 " 涨幅惊人。但随着近几年房地产市场深度回调，加上大学区制、城市更新政策的推广完善，泡沫逐渐被挤出。

前述交易活跃的旭飞华隆园曾经卖出 " 天价 "。时代周报记者查询贝壳找房了解到，2021 年 1 月，该平台成交旭飞华隆园一套 29.93 平方米单位，总价 358 万元，单价约 11.96 万元 / 平方米，成交价仅比挂牌价少 2 万元。最近一年，旭飞华隆园成交均价下跌 31.7%，5 月的挂牌均价约 5.47 万元 / 平方米，4 月的成交均价约 4.12 万元 / 平方米，相比最高点跌去 65.6%。

八卦岭宿舍是比旭飞华隆园更老的 " 老破小 "，因为学区、拆迁双重概念叠加，价格波动更为剧烈。

八卦岭宿舍建于 1983 年，是深圳最早建成的小区之一，大多为 30 平方米左右的小户型，早期主要用作员工配套宿舍。在旧改启动、名校落户双重利好的刺激下，八卦岭宿舍房价 " 起飞 "。

2021 年年初，八卦岭宿舍的成交价普遍超过 14 万元 / 平方米，最高去到 14.61 万元 / 平方米，一套建筑面积约 16.8 平方米的单位成交价 245.5 万元。目前，八卦岭宿舍的最新成交价在 4 万元 / 平方米左右，较最高点跌去 72.6%。

根据美联物业全国研究中心总监何倩茹的观察，近期深圳 " 老破小 " 只是局部火热，并未见大规模的活跃，" 买房主要看目的，哪里的房子都有优势和劣势，需要购房人自己权衡。如果预算足够，可以有其他选择，我不太建议买‘老破小’。"

" ‘老破小’的户型设计、设施配套肯定是比较老旧的，居住估计难有舒适性可言。另外就是升值空间有限，如果希望通过旧改跃升，这个等待的时间估计比较长。" 何倩茹补充称。